中国物业管理行业2020上半年总结与下半年展望
2020-08-27 10:08:46
美易家集团
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*本文转载于公众号： 中指物业研究
2020年初，疫情对我国经济和物业管理行业均造成一定程度的冲击，物业服务企业也经历了成本上涨、外拓和项目承接受阻等困难，随着优惠扶持政策的出台和疫情的逐步控制，物业管理行业回归到稳健发展轨道。值得一提的是，上半年物业服务企业上市热度不减，且物业板块成为资本市场的风景线。
2020上半年，国家及地方陆续出台多项法律法规。其中，5月出台的《中华人民共和国民法典》从不同角度对物业管理进行了一系列规范和调整，以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位，也意味着物业管理已融入社会领域的方方面面，成为不可或缺的新兴产业。▌疫情期间各地出台帮扶政策，支持物业服务企业平稳健康发展物业服务企业作为社区保障的中坚力量，疫情期间为业主营造安心、放心的社区环境方面发挥着重要的作用。在疫情之中,物业服务企业耗费了高额的人工成本及防疫物资成本，面临经营压力，中央及各地政府先后出台多项支持企业健康发展的政策。2020年政府工作报告提出，加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。据住建部统计，截至2019年5月，全国共有老旧小区近16万个，建筑面积约为40亿平方米，老旧社区改造工程正加快推进，市场空间巨大。国家鼓励运用市场化方式吸引社会力量参与，物业服务企业可顺势拓展新的基础物业服务项目和增值服务（如房屋修缮业务等）。
（1）借助兄弟开发公司优势，保障规模稳增长；
（2）通过收并购实现规模突围，提速发展；
（3）积极参与投标，扩大管理半径。
首先，兄弟开发企业独立开发的项目面积将转化为物业服务企业的管理面积。2020年上半年，碧桂园、恒大销售面积近4000万平方米 ,保利发展的销售面积超千万平方米，为其物业服务企业持续而快速的发展提供动力。
表：2020年上半年部分物业服务企业其兄弟开发企业销售面积情况数据来源：CREIS中指数据，2020年上半年中国房地产企业销售业绩TOP100其次，物业服务企业在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权，进一步扩大覆盖面积。此外，物业服务企业采取跟随战略，追随兄弟公司扩张步伐，借助开发企业和自身品牌优势，在兄弟公司开发项目的周边进一步延伸，拓宽物业服务半径，持续加大规模效应。如碧桂园服务的一项重要布局战略就是在全国有碧桂园项目的地方争取把周围的项目拿下，形成规模效应。2020上半年，物业服务企业加速并购步伐，为规模化扩张增添力量。时代邻里以2.34亿港元收购科箭物业51%的股份，管理面积扩增1600万平方米；奥园健康亿2.5亿元收购乐生活80%的股份，实现管理面积大幅增加。表：2020年上半年部分物业服务企业部分收并购案例情况2020年上半年，物业服务企业凭借专业能力，加大市场化拓展力度，努力提高项目竞标成功率，且不断发力非住宅业态，进一步丰富物业管理类型。如，保利物业上半年聚焦城镇景区、交通场站、医院园区、军警后勤等业态，新开拓动车组服务、三甲医院服务、博物馆服务等物业项目。中海物业上半年竞获香港食品批发市场、医院、监狱等多类物业服务项目。据不完全统计，2020上半年，新力物业中标项目超33个，其中办公物业4个，公众物业5个，学校物业2个，中标项目业态丰富，累计中标面积超554万平方米。新城悦服务中标项目超13个，其中住宅物业9个，商业物业3个，产业园区物业1个，累计中标面积超292万平方米，管理半径不断扩大。表：2020年上半年部分百强物业服务企业中标项目情况城市服务是一个全新的管理模式，目前进入该领域的还以头部企业为主。2020年上半年，万科物业、碧桂园服务、保利物业在城市服务方面均有收获。以保利物业为例，5月19日，嘉善县天凝镇全域公共服务管理及镇区保洁服务项目公布中标候选人，保利物业发展股份有限公司以2461.64万元/年的拟成交价排名第一，也将同步获得近亿元的服务订单（9846万元/4年）。表：2020年上半年部分物业服务企业新签城市服务项目
2020年，物业服务企业无疑是资本市场的一道风景线，今年以来，港股共新增6家物业服务企业，仅7月上旬就有金融街物业、弘阳服务、正荣服务三家企业一周内密集敲钟上市。截至7月10日，港股和A股上市物业服务企业达30家，另有10家已交表。（更多资本市场发展状况请参见《一周内三家物企上市，预计年底总数将达50家！》）图：2014年以来物业服务企业在A股和港股上市情况从2020年4月起，港股上市物业企业陆续启动配股，截止7月10日，共有8家企业公布了配股计划。其中，已有6家公司完成了配股计划，共募集资金净额100.21亿港元，主要用于投资、收并购扩规模和一般营运资金，昭示着行业整合正在提速。
疫情之下，物业服务企业迅速响应，采取一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防线”，让业主安心、放心。此次疫情也加强了物业服务企业对服务品质的意识，企业从标准化和专业化的角度，进一步升级服务，提升专业能力。科技是提升物业服务企业专业服务能力的一把利器。通过科技创新投入，企业的管控效率、基础服务水准都会有一定程度的提升，从而提升企业的核心竞争力。上半年，物业服务企业在新技术应用方面继续探索，如时代邻里与中国移动达成战略合作，旨在透过5G、人工智能及大数据、终端设备及边缘计算技术等，打造园区精品网络与智慧园区平台，构建一体化物业管理、全方位园区安防、5G云办公、可视化指挥调度等多种应用场景解决方案，进一步满足社区管理需要，提升业主服务体验；南都物业与支付宝拓新合作深度、与科技龙头海康威视达成战略合作等举措，持续助推着未来社区智能生活服务平台建设，及智慧楼宇、智慧产业园区、AI业务创新。疫情给物业服企业的运营带来一定的压力，但在社区封闭式管理期间，也让企业更深层次的了解业主的需求，从而更好的开展增值服务。物业服务企业围绕社区里的“人”和“房屋”，布局刚需、高频的社区增值服务，便捷业主生活，增强服务粘性，从而创造价值，促使“最后一百米”的价值得到体现。
2020年下半，上市和扩规模拓边界依然会是物业管理行业主旋律，由于资本力量的推动，预计下半年收并购也将如火如荼。而对于物业服务企业来说，做好服务生依然是最核心的工作，如何利用5G、大数据等新兴互联网技术手段提升服务品质，降本增效，也是企业接下来继续努力的方向。
▌趋势一：上市加速—预计年底上市企业总数将达50家左右目前，港股、A股上市物业服企业总数已达30家，且从今年新上市企业的时间进度来看，明显已经在加速赛跑。今年以来，共有9家物业服务企业向港交所递交A1，其中6月下旬集中交表5家。而此前，华润置地、阳光城、禹洲地产、越秀地产、合景泰富、朗诗地产已公开表示分拆物业板块上市，预计下半年依旧会延续上半年的火热形势，到2020年底，上市物业企业总数会达到50家左右。目前，物业服务企业扩规模的手段主要还是承接兄弟开发商项目、收并购和第三方竞标。收并购是物业企业在短时间内达到扩张规模版图的最佳途径，也是物业企业青睐收并购的首要缘由。对于准备上市企业来说，通过收并购快速扩大规模，以更好对接资本市场，为上市之路秣兵厉马；对于已上市企业来说，希望借助资本市场进行融资进而开疆拓土，进一步提升市场占有率。面对存量市场，积极参与项目招投标已是物业服务企业的市场扩张的重要方式。2020年以来，近百家物业服务企业利用中指数据在中国2000多个城市拓展物业服务新项目，利用数据做大规模，做强主业。中指研究院每日提供《重点城市项目源监测快报》，主要内容包括两大板块：1) 新开项目监测：包括项目类型、规划建筑面积、业主单位分析等;2) 招标项目监测：包括城市、物业类型、招标单位、服务期限、预算金额、建筑面积、截止时间等。下半年一开始，南都物业、奥园健康生活等物业服务企业已经在智慧社区方面有所作为。而行业外，微软与三星也达成合作协议，着手为房地产和物业管理领域提供集成解决方案，互联网高科技企业加速入圈已成趋势。物业管理行业确为一片蓝海，物业人更应抓紧技术发展的机遇，迎接行业发展新时代。
